Буквально пару лет назад многие считали, что ипотеки для предпринимателей и компаний на российском рынке практически не существует. Однако 2017 год дал понять, что интерес у бизнесменов к этому банковскому продукту проснулся вновь. В наступившем году банкиры возлагают на коммерческую ипотеку большие надежды и очень рассчитывают, что в обозримом будущем она станет расти такими же темпами, как и кредитование жилья.
Коммерческая ипотека - это кредиты для приобретения юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями недвижимости с передачей ее в залог банку. И если кредитование на покупку жилья в нашей стране уже распространено достаточно широко, то кредиты бизнесу на покупку нежилых объектов еще не столь массовый продукт.
Однако банкиры говорят, что коммерческое ипотечное кредитование в России набирает обороты. "Несмотря на то, что объекты коммерческой недвижимости оценивать сложнее, чем жилые объекты, банки научились определять ликвидность коммерческих площадей исходя из технических характеристик помещений, местоположения, в том числе "активности" рынка недвижимости, проходимости и так далее", - говорит руководитель департамента корпоративной сети ВТБ Руслан Еременко.
В Сбербанке объемы кредитования на приобретение коммерческой недвижимости увеличились в 2017 году по сравнению с 2016-м более чем в два раза
В ЮниКредит Банке отмечают, что последние годы рынок коммерческой ипотеки демонстрирует рост после снижения в 2015 году.
Существенное оживление на рынке коммерческой ипотеки фиксируют и в Сбербанке. "В Сбербанке объемы кредитования на приобретение коммерческой недвижимости увеличились в 2017 году по сравнению с 2016-м более чем в два раза", - сообщили в пресс-службе кредитной организации.
По мнению директора департамента организации продаж МСБ Бинбанка Андрея Возмилова, положительным фактором в банковском секторе, влияющим на рост объема кредитования, является снижение процентных ставок. "При этом на рынке отмечается две тенденции: снижение стоимости недвижимости и снижение арендных ставок, - говорит он. - Последний фактор является сдерживающим для увеличения спроса на коммерческую недвижимость".
Для "физиков" и для "юриков": ключевые различия
Несмотря на то, что в целом ипотека - кредит под залог приобретаемой недвижимости, этот продукт имеет ряд ключевых различий для граждан и юридических лиц.
В случае коммерческой ипотеки сроки кредитования значительно меньше - от пяти до десяти лет максимум
Как объясняет Руслан Еременко, эти различия заключаются в использовании приобретаемых объектов недвижимости. В то время как частные клиенты покупают жилую недвижимость, целью коммерческой ипотеки является приобретение площадей для ведения и развития бизнеса. Есть различия и в сроках кредитования: физическому лицу ипотека выдается на срок до 30 лет, в случае коммерческой ипотеки сроки кредитования значительно меньше - от пяти до десяти лет максимум, поскольку зависят от прогнозирования развития бизнеса с учетом приобретаемого бизнес-объекта.
Условия кредитования и тарифы у банков различаются. Если говорить о процентных ставках, то в Бинбанке такой кредит можно получить по минимальной ставке 9,9% годовых, в Сбербанке - 10,5% годовых, Росбанке - 11,31%, ЮниКредит Банке - 12%, ТКБ - 14%. Минимальный первоначальный взнос в Сбербанке составит 10-15%, в Бинбанке и ЮниКредит Банке - 20%, ТКБ - 30-35%.
"Коммерческая ипотека не является продуктом массовой потребности у предпринимателей. Процесс получения такого кредита более сложный, чем, например, кредита на пополнение оборотных средств, - говорит Еременко. - Однако при грамотном подходе к выбору приобретаемого объекта и условиям, на которых банк предоставляет кредит, выгоды для клиента очевидны: помимо приобретения в собственность ликвидного актива предприниматель получает независимость от условий рынка аренды".
Также важным отличием является и источник погашения кредита: в случае физлица это заработная плата, юрлица - выручка бизнеса
В ЮниКредит Банке добавляют, что также важным отличием является и источник погашения кредита: в случае физлица это заработная плата, юрлица - выручка бизнеса.
При этом в опрошенных порталом Bankir.Ru кредитных организациях заявили, что коммерческую ипотеку может взять как индивидуальный предприниматель, так и компания - на одинаковых условиях.
Требования к недвижимости
По большому счету требования к недвижимости у банков примерно схожи, однако есть и индивидуальные нюансы, которые необходимо тщательно изучить, перед тем как подавать заявку на кредит.
В Сбербанке указывают, что недвижимость, которую клиент хочет приобрести по коммерческой ипотеке, должна быть зарегистрирована в соответствии с законодательством. Она должна быть в приемлемом состоянии и без неузаконенных изменений. Помещение должно находиться на территории России и не иметь обременений на момент оформления в залог банку.
В ВТБ уточняют, что объектами залога могут быть завершенные строительством помещения офисного, производственного, торгового, складского и иного назначения.
Не дадут в банке кредит и на покупку объекта недвижимости, который является жилым помещением
В Росбанке не кредитуют приобретение недвижимости с деревянными стенами и перекрытиями, памятники архитектуры и другие объекты, представляющие историческую или культурную ценность. Не дадут в банке кредит и на покупку объекта недвижимости, который является жилым помещением. Или же на отдельно стоящее здание вспомогательного, обслуживающего, технического назначения - за исключением приобретения такого объекта в составе комплекса зданий либо когда объект приобретается к комплексу, уже находящемуся в собственности заемщика. Также в Росбанке не допускают финансирования объекта, являющегося долей в праве собственности - за исключением случаев, когда выкупаемая доля позволит стать заемщику полноправным собственником объекта.
У Бинбанка есть интересное условие: при коммерческой ипотеке допускается приобретение жилой недвижимости - но только в случаях, если она может быть переведена в нежилую в порядке, установленном законодательством. Также в банке уточняют: если на приобретаемом земельном участке находятся несколько зданий, сооружений, то объектом финансирования должны быть все эти здания и сооружения.
Приобретение недвижимого имущества должно иметь экономическое обоснование
Руководитель блока МСБ банка ТКБ Сергей Мартыненко говорит, что прямых ограничений или конкретных требований к приобретаемой недвижимости в его банке не предъявляется, однако в качестве залога не рекомендованы некоторые типы имущества. Это земли и объекты сельскохозяйственного назначения, а также земельные участки без строений, так как они обладают низкой ликвидностью. В этом списке также недвижимое имущество, удаленное более чем на 100 км от офиса банка, так как это затрудняет его осмотр и последующий мониторинг. Не подойдет в качестве залога и недвижимое имущество, находящееся в аварийном состоянии или требующее значительных вложений. "Дополнительно стоит отметить, что приобретение недвижимого имущества должно иметь экономическое обоснование - например, дальнейшее использование в деятельности или реализация нового бизнес-проекта", - указывает он.
Имеются определенные ограничения, связанные с видом деятельности компании - например, не финансируются предприятия, занятые игорным бизнесом
В ЮниКредит Банке также попросят разъяснить, для каких целей в дальнейшем будет использоваться приобретаемая недвижимость, так как кредитные средства предоставляются на приобретение недвижимости для бизнеса, а не для сдачи в аренду или дальнейшей перепродажи.
Требования к заемщику
Здесь у каждого банка свой подход. Например, в Сбербанке требуют, чтобы малое предприятие работало на рынке не менее шести месяцев, в Росбанке - не менее года. В Бинбанке - также не менее года либо не менее трех лет с учетом работы группы связанных компаний. А вот в ЮниКредит Банке срок работы бизнеса заемщика должен быть не менее двух лет.
Бизнес должен быть стабильным и прибыльным. Кредитная история - положительной, а деловая репутация - хорошей. Все это тщательно проверяется банками.
В ЮниКредит Банке добавляют, что имеются определенные ограничения, связанные с видом деятельности компании - например, не финансируются предприятия, занятые игорным бизнесом и так далее.
Стандартно весь пакет документов, которые требуют банки для коммерческой ипотеки, можно разделить на три блока. Первый - правоустанавливающие документы по компании или ИП. Второй - финансовые документы по бизнесу заемщика. И третий - документы по приобретаемому объекту недвижимости.
Схемы сделки
Как правило, у большинства банков действуют две схемы проведения сделки: с использованием аккредитива или индивидуального банковского сейфа.
Аккредитивная форма расчета доступна как для юридических лиц, так и для индивидуальных предпринимателей. На специальный счет в банке зачисляются денежные средства покупателя (собственные и кредитные), предназначенные для оплаты недвижимости, и "замораживаются" до момента совершения сделки купли-продажи. Продавец получает деньги после перехода права собственности к покупателю и регистрации обременения в пользу банка.
Индивидуальный банковский сейф используется в сделке, если заемщиком выступает физлицо в качестве индивидуального предпринимателя. Покупатель снимает кредитные средства со своего расчетного счета наличными и помещает их в банковский сейф. Продавец и покупатель закрывают сейф специальными ключами. После этого документы сдают на регистрацию перехода права собственности. Продавец получает единоличный доступ к банковской ячейке только после предоставления выписки из ЕГРН прав на недвижимое имущество и сделок с ним с записью об ипотеке объекта недвижимости и договора купли-продажи с отметкой о государственной регистрации.
Некоторые банки используют только аккредитивную схему как наиболее безопасную и прозрачную
Некоторые банки, например ЮниКредит Банк, используют только аккредитивную схему как наиболее безопасную и прозрачную.
Перспективы рынка
Участники рынка возлагают на коммерческую ипотеку в этом году большие надежды. В ЮниКредит Банке говорят, что ожидают роста продаж этого продукта - с учетом снижения цен на недвижимость, произошедшего за последние несколько лет, и низких цен на кредитные ресурсы. Такого же мнения придерживаются и в Сбербанке.
"Спрос на коммерческую ипотеку растет, и думаю, что в скором времени темпы роста коммерческой ипотеки сравняются с темпами в сфере жилищного кредитования", - надеется директор департамента малого бизнеса Росбанка Максим Лукьянович.
http://bankir.ru/publikacii/20180131/biznes-ipoteka-banki-rasschityvayut-na-rost-prodazh-10009419/
